전세사기 유형 공유

<대표적인 전세사기 유형>

 

오늘은 대표적인 전세사기 유형 공유드리겠습니다. 

전세사기 유형 공유에 앞서 전세 계약 시 꼭 알아야 할 용어를 모르신다면 아래에서 먼저 보시길 추천드립니다. 

 

https://loveorlife.tistory.com/577

 

 

1. 갭투자 사기

 

첫 번째로는 갭 투자 사기입니다. 갭투자란 

 

1. 부동산 매입 전
2. 전세 세입자를 먼저 구한 후
3. 전세보증금을 받고 
4. 차액만큼 대출을 받아 
5. 부동산을 매입하는 것입니다. 

갭투자로 적은 금액으로 부동산을 매매하게 되어 부동산 상승 시기에는 레버리지 효과로 아주 큰 투자 효과를 얻을 수 있지만 부동산 하락 시기에는 거꾸로 전세보증금을 줄 수 없고 집은 자동적으로 경매로 넘어가게 됩니다. 부동산 하락기에는 경매 낙찰가가 더욱더 떨어질 수 있고 그 금액에서도 은행 근저당이 세입자보다 먼저임으로 세입자는 전세보증금을 받을 수 없습니다. 따라서 전세계약 전에는 꼭 등기부등본에 있는 근저당을 꼭 확인하셔야 합니다. 근저당이 있다면 계약 안 하는 걸 추천드립니다. 

 

 

2. 신탁 사기

 

신탁 사기란 신탁회사의 동의를 받지 않고 집주인이 세입자를 모집하여 전세금을 왕창 받고 잠적하는 것입니다. 이 경우에는 신탁회사의 동의를 받지 않았기 때문에 전세계약서는 효력이 없는 가짜 계약서가 됩니다. 가짜 계약서를 작성하고 건물주에게 전세보증금을 보냈다면 임대차 보호법의 보호를 받지 못하게 되어 완전히 돈을 날리게 됩니다. ㅠ 

 

신탁 사기를 방지하기 위해서는 계약 전 등기부등본을 확인하여 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야 합니다.

신탁등기가 기재되어 있으면 반드시 아래처럼 하셔야 합니다.

 

1. 계약 전 등기부등본을 확인하여 갑구에 신탁등기 확인
2. 신탁등기가 있다면 등기소를 방문하여 신탁원부를 발급받고 
3. 대금지급자를 확인한 후 
4. 그 대금지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받으셔야 
5. 임대차 보호법이 적용되는 전세계약을 할 수 있습니다. 

편하게 갑구에 신탁등기가 있으면 다른 집을 알아보시면 됩니다. 

신탁등기가 있는 집인데 이 과정을 빼먹고 집주인과 전세계약(가짜계약)을 한다면 단 한 푼도 받지 못하고 집에서 쫓겨날 수 있으니 조심하세요!!

 

3. 대항력 악용

 

대항력을 악용하는 케이스는 근저당이 없는 집을 전세 계약하고 당일날 전입신고와 확정일자를 받았더라도 문제가 되는 경우입니다. 확정일자는 대항력이 갖춰진 후부터 효력이 발생하고 대항력은 전입신고를 한 다음날 00시부터 효력을 발생합니다. 따라서 전세계약 후 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도 다음 날 00시까지는 무방비 상태로 보내야 합니다. 그래서 집주인이 이 점을 악용해서 전세계약을 마치고 그날 곧바로 대출을 받아 근저당을 설정한 뒤에 대출금을 들고 잠적하는 사기를 치기도 합니다. 이러면 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자의 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 은행의 근저당 설정시점이 앞서게 되어 거의 돈을 받지 못하게 됩니다. 

 

대항력 악용을 예방하기 위해서는 다음처럼 하셔야 합니다. 

 

전세계약 사항에

계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다.

이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다

라는 특약을 꼭 넣어셔야 합니다. 

 

또 다른 방법으로는 전세권 설정을 하시는 것입니다. 전세권 설정은 전세 계약 후 즉시 효력이 발생하기 때문에 안전합니다.