분양권 전매제한, 투기과열지구 정보 공유

<분양권 전매제한, 투기과열지구 정보 공유>

 

 

분양권 전매

 

1. 전매란? 

구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 것을 전매라고 합니다. 신규 주택을 분양받는 분이 해당 물건을 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 분양권 전매라고 하며 주택에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 입주권을 권리 형태로 명의변경하여 제삼자에게 되파는 행위입니다. 일반적으로 전매는 부동산 경기가 호황일 때 많이 일어나며 전매가 지속되면 기수요가 발생하여 투기가 일어나기 때문에 부동산 시장 과열을 막기 위한 목적으로 분양권 전매제한 등의 규제가 시행되고 있습니다. 

 

2. 전매제한 제도

전매제한은 투기 목적으로 주택을 구입 또는 판매하는 수요를 차단하기 위해 주택법에 따라 공급되는 주택이나 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 일정기간 동안 되팔 수 없도록 제한하는 제도입니다. 

 

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3. 분양권 전매제한

분양권 전매는 주택을 분양받는 사람이 분양권을 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것으로 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통 가입자에게 공급한 분양 아파트의 분양권을 아파트에 입주하기 전에 제삼자에게 되파는 것을 전매라고 합니다. 분양권 전매제한은 주택을 분양받은 뒤 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 규제 제도입니다. 주택법 제41조의 2에 의거 분양권 전매제한에 해당하는 경우 분양에 당첨되어 입주자로 선정된 자는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한 기간이 지나기 전에는 해당 주택을 매매, 증여 또는 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 할 수 없습니다. 단, 상속의 경우는 제외되며 투기과열지구, 조정대상지역, 분양권 상한제 적용주택 등에 적용되며 공공택지, 수도권 및 광역시 해당 여부 등에 다라 구체적인 전매제한 기간이 각각 규정됩니다. 

 

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4. 투기과열지구 전매제한

주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높고 청약 경쟁률, 주택 가격, 주택 보급률, 주택 공급계회 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려할 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역으로서 주택법 시행규칙에 정하는 기준을 충족하는 지역을 말합니다. 국토교통부 장관 또는 시도지사는 주택 가격의 안정을 위해 필요한 경우 해당 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하고 지정된 지역 안에서는 전매제한, 입주자 선정 시 가점제 등이 적용됩니다. 

 

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• 전매제한 변경 내용

국토교통부는 지난해 6월 지방을 시작으로 인천, 경기도 일대 규제를 풀었으며 서울 25개 구 전체와 경기도 과천, 하남, 광명, 성남(분당, 수정구)등이 투기과열지구, 조정대상지역으로 남아 있었습니다. 주택시장 경착륙을 막고 거래를 활성화하기 위해 정부는 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구 등 4곳을 제외한 나머지 지역 규제를 해제하기로 하였습니다. 정부가 이번 규제지역을 해제한 것은 대부분 지역에서 더 이상 투기 수요가 몰리거나 집값이 급등할 가능성이 낮다고 판단했기 때문입니다. 

 

 

규제지역이 본격적으로 도입된 시기는 전 정부 초기인 2017년 8.2 대책 때이며 당시 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 묶었습니다. 강남권 등 11개는 투기지역으로 지정되었었습니다. 규제지역에서 해제되면서 50%인 주택담보대출비율 LTV 규제가 70%로 완화되며 이와 함께 정부는 분양가 12억 원이 넘는 청약 당첨자도 중도금 대출을 받을 수 있도록 하였습니다. 국토부는 주택도시보증공사 허그와 협의하여 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(12억 원)을 폐지하기로 하였고 중도금 대출 보증 인당 한도(5억 원)도 사라집니다. 

 

중도금 대출 보증 제한 없음으로 변경

 

정부는 1.3 대책을 통해 분양시장 3대 규제인 '전매, 실거주, 분양가'규제를 한 번에 풀었습니다. 이로써 전매제한 기간도 기존 최대 10년인 수도권 전매 제한 기간은 최대 3년(최소 6개월)으로 줄고, 지방은 공공택지(1년)와 광역시(6개월)를 제외한 지역의 전매 규제가 모두 폐지되었습니다. 수도권 분양가상한제도 서울 강남 3구와 용산구 4곳을 제외한 지역은 모두 해제돼 분양가 산정이 자유로워졌습니다.

 

2023년 3월 경 전매제한 해제에 관한 시행규칙이 나오면 부산 분양권은 모두 전매가 가능할 것으로 예상됩니다. 

 

실거주 의무 폐지

수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무도 폐지됩니다.