전세계약 시 꼭 알아야할 용어

<전세계약 시 꼭 알아야 할 용어>

 

오늘은 전세계약 시 꼭 알아야 할 6가지 용어 알려드리겠습니다. 

 

1. 깡통전세

깡통전세랑 전세가가 매매가와 같거나 더 높은 것을 의미합니다. 

전세가 => 매매가

전세가가 매매가보다 같거나 높을 때는 집주인이 돈을 탕진하여 집이 경매로 넘어갔을 때 내가 낸 전세가를 온전히 받을 가능성이 없습니다. 경매를 진행하더라도 전세가가 매매가보다 높으면 이미 내 원금을 지킬 수 없으며 한 번이라도 경매가 유찰되면 20~30%로 낮아지기 때문에 매우 어려운 상황이 처하게 됩니다. 

 

매매가 x 70% => 전세가를 추천드립니다. 
일반적으로 아파트는 매매가 x 80%, 오피스텔은 매매가 x 70% => 전세가를 추천드립니다. 

 

 

2. 근저당

 

근저당이랑 집주인이 집을 구매했을 때 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 중요한 용어입니다. 근저당이 중요한 이유는 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 내가 전세금을 줬을 때보다 은행이 집주인에게 대출을 해준 시점이 앞에 있기 때문에 집이 경매로 넘어가더라도 내 순위는 은행보다 뒤에 위치하게 됩니다. 따라서 경매로 넘어간다면 낙찰가에서 은행에서 먼저 돈을 받아가고 남을 돈을 남기 때문에 온전한 전세금을 받기 힘듭니다. 

 

근저당이 없는 집이 가장 좋지만 있다면 
매매가 x 70% => 전세가 + 근저당이 안전합니다.

 

3. 대항력 

 

대항력이랑 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리, 보증금을 돌려받을 권리를 획득하는 것을 말합니다. 대항력을 갖추는 방법은 전세 계약 후, 주민센터에서 전입신고를 하는 것입니다. 효력 발생 시점은 전입 신고 후, 다음날 00시입니다. 

만약에 전입신고를 하지 않는다면 집이 경매로 넘어갔을 때 법적으로 보호를 받지 못합니다. 그래서 전세계약을 하셨다면 전입신고를 꼭 하셔야 합니다. 

 

4. 우선 변제권

우선 변제권이란 집이 경매로 넘어가더라도 제삼자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 우선 변제권을 갖추는 방법은 전입 신고 후 주민센터에서나 또는 인터넷에서 확정 일자를 받는 것입니다. 내가 확정일자를 받는 시점보다 집주인이 집을 담보로 대출을 하고 경매로 넘어가더라도 은행보다 내가 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 만약 확정일자를 은행보다 늦게 받았다면 은행이 먼저 보증금을 가져갈 수 있습니다. 따라서 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 

 

5. 전세권설정

전세권 설정은 확정일자와 같은 개념으로 집이 경매로 넘어가더라도 제삼자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 갖추는 방법은 전세 계약 시, 법무사를 통해 권리를 설정할 수 있습니다. 확정일자와 다른 점은 확정일자는 대항력이 갖춰진 직후 즉 전입신고를 한 다음 날 00시부터 발생되지만 전세권 설정은 대항력이 갖춰지지 않았더라도 전세 계약 즉시 발생하여 확정일 자보다 효력이 발생하는 시점이 빠릅니다. 또한 전세권 설정은 전입신고가 필요하지 않기 때문에 실거주를 하지 못하는 분들이 경매에 넘어갈 것을 고려해 많이 들고 있습니다. 

일반적으로 전세권 설정은 상당한 수수료가 발생하기 때문에 전입신고와 확정일자를 계약 당일 한다면 안 하셔도 되지만 나중에 공유할 대항력 악용에 이용될 수도 있는 점 꼭 참고해주세요.

 

6. 전세보증보험

 

전세보증보험은 경매에 집이 넘어가더라도 기관에서 전세보증금을 선 지급하는 보험입니다. 갖추는 방법은 SGI, HUG를 통해 보험에 가입할 수 있습니다. 최근에는 은행에서 안전 전세라는 상품으로 전세보증보험까지 동시에 진행하고 있습니다. 주의사항으로는 권리사항이 복잡한 전셋집은 가입하지 못합니다. 따라서 전세하고 싶은 집이 어떤 상태인지 잘 모르겠다면 전세보증보험 가입이 안 되는 집은 절대로 계약하시면 안 됩니다. 

 

다음에는 전세사기 유형을 공유드리겠습니다.