지역주택조합(지주택) 위험한 이유

<지역주택조합이 위험한 이유>

 

오늘은 지역주택조합이 위험한 이유를 알아보겠습니다. 

주변에도 지역주택조합에 가입된 분들이 있고 성공한 케이스도 있지만 개인적인 결론적으로는 무주택자들은 지역주택조합에 가입하지 말고 땅 소유주라면 지주택에 동의해주지 말자입니다. 

 

TBS에서 방영된 지역주택조합 아파트 "무너진 서민의 꿈"

 

지역 주택조합이란?

개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로, 무주택이거나 전용 85m2 이하 한 채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다. 

 

• 지역주택조합 설립인가 요건

주택건설 예정 세대수 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반사류와 해당 지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖춰 조합설립인가 신청을 해야 합니다. 

 

• 지역주택조합 조합원 자격

주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 전용면적 85m2 이하의 주택 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함)를 소유한 세대주인 자입니다. 

 

우선 지역주택조합의 장점을 아래와 같습니다. 

 

지역주택조합의 장점

 

1. 청약통장 없이 가입 가능합니다. 일반 분양을 받기에는 경쟁률이 너무 치열하여 당첨되기 어렵지만 지역 주택조합은 그냥 가입만 하면 됩니다. 
2. 동, 호수 지정에 유리합니다.
3. 주변시세보다 저렴합니다. 주변 평단에 비해 터무니없이 저렴한 가격으로 광고를 하고 있어 무주택자들은 혹해서 가입하는 경우가 있습니다. 
4. 전매제한이 없습니다. 

위와 같은 장점이 있지만 장점보다는 단점과 위험성이 훨씬 더 크기 때문에 주의하셔야 합니다. 

지주택 단점은 아래와 같습니다. 

 

 

지역주택조합의 단점

 

 

1. 지역주택조합은 성공 확률이 매우 낮고 기약 일이 없다. (무산 가능성 존재)

 

전체 155건 중 34곳만 입주로 이어짐(2005~2015)-TBS

 

지주택은 사업계획 승인을 받으려면 아파트를 지으려는 땅의 95% 이상 승인을 받아야 진행할 수 있습니다. 95% 이상 승인을 받기는 정말 쉽지 않아 사업이 지연되거나 그로 인해 고액의 추가분담금이 발생할 가능성이 아주 높습니다.

 

 

예를 들어 94%까지 소유권을 확보한 상태에서 나머지 6% 소유하기에는 쉽지 않습니다. 왜냐하면 사업계획승인 신청 단계는 지역주택조합 사업으로 치면 꽤 많이 진행된 거라 사업을 엎을 수도 없어 땅 소유자가 원하는 가격대로 지불하거나 설득해야 합니다. 그러다 보니 당연히 사업이 지연되고 추가분담금도 올라가게 됩니다. 

 

2. 조합원 자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불 요구에 불응

환불보장 내역이 있지만 법적효력이 없어서 불가한 경우

 

조합원 자격은 승계 가능하지만 탈퇴는 제한됩니다. 조합원의 개인적 사정으로 탈퇴가 이뤄진다면 사업 추진에 지장이 많기 때문에 원칙적으로 임의 탈퇴를 허락하지 않습니다. 부득이한 사유로 탈퇴할 경우에는 조합규약이 정한 바에 따라 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴하며, 규약에 따른 비용 환급을 청구할 수 있습니다. 대부분의 경우 변호사를 통해 소송으로 진행하고 그 과정 또한 쉽지 않으니 가입하지 않는 게 좋습니다. 

 

조합원 자격을 상실, 제명 등으로 조합원 지위를 상실한 사람은 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급 청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있습니다. 

 

해약 시 환급 절차와 위약 규정(업무추진비는 환불 불가, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)을 반드시 확인해야 합니다. 가입은 자유로워도 탈퇴를 할 때는 금전적 손해를 입을 수밖에 없습니다. 

 

조합원 자격으로는 1) 조합설립인가 신청일부터 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나, 전용면적 85m2 이하 주택을 1채만 소유한 세대의 세대주, 2) 조합설립인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기 지역에 6개월 이상 계속하여 거주, 3) 본인 또는 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니여야 함.

 

3. 조합장과 사업시행 대행사 비리 문제

 

 

지역주택조합은 조합으로부터 아파트를 분양받는 것이 아니라 조합원 본인들이 조합에 가입해서 스스로가 사업 시행사가 됩니다. 하지만 해당분야 지식이 없는 일반인들로 구성된 조합원들은 스스로 사업 시행을 할 수 없고 대행사에 업무를 맡기게 되는데 이것이 비리의 시작입니다. 

 

조합원들을 대표하는 조합장과 사업시행 대행사는 대부분이 친인척 관계라서 비리를 쉽게 발생할 수 있고 그로 인해 조합원들만 피해를 입습니다. 서로 관리 감독을 해야 되지만 업무대행사 이익을 위해 일을 진행할 수 있다. 

 

지주택에 가입하면 스스로가 사업 시행자가 되는 것이어서 사업계획에 따른 모든 위험과 부담을 마찬가지로 조합원들이 균등하게 부담하게 됩니다. 

 

4. 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집

 

 

지역주택조합설립인가 요건은 전체 대지의 80% 이상 토지에 대한 사용승낙서를 갖춰야 합니다. 이후 사업계획승인 신청을 하려면 사업예정부지 95% 이상의 토지소유권을 확보하고, 공사 착수 전까지 매도청구소송을 통해 소유권을 100% 확보해야 합니다. 

 

주택건설대지 중 국공유지가 포함돼 있는 경우, 해당 토지의 관리청이 해당 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 그 소유권을 확보한 것으로 봅니다. 그런데 토지소유권을 100% 확보할 수 없다면 사업이 굉장히 장기화되거나 무산될 가능성도 있고 이 경우에는 조합원 재산 손실 우려가 큽니다. 

 

5. 대형 건설사를 앞세운 조합원 모집

 

 

지역주택조합은 일반 재건축 등 보다 선호도가 높은 대형 건설사를 시공사로 앞세워 분양하는 사례가 빈번합니다. 하지만 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가 최종 시공사가 안될 가능성도 염두에 둬야 합니다. 대형시공사 이름만 보고 계약을 했지만 시공 예정일뿐이고 도급계약이 체결되지 않고 확정은 아니기 때문에 시행사에서 광고하는 허위사실에 넘어가서는 안됩니다. 

 

6. 추가분담금 발생 가능성

 

앞에서도 이야기했듯이 완공이 되어도 조합원들은 추가분담금이 발생할 수 있습니다. 조합장과 시행사와의 비리, 공사 계약서 문제, 토지구매 인상 기타 등등의 이유로 일반 분양금보다 더 높은 금액을 부담할 수 있습니다. 마음고생하면서 입주까지 했지만 추가분담금을 내야 한다면 그 고통이 상당히 심할 것 같습니다.

 

 

위와 같은 이유로 지역주택조합은 원수에게 권한다는 말이 있습니다. 제 주위에는 예외적으로 지주택으로 성공한 케이스가 2건 정도 있지만 정말 운이 좋은 경우라고 생각합니다. 무주택자인 분들은 웬만하면 지역주택조합에 가입하지 않으시길 추천드립니다.