입주권과 분양권 개념 및 차이

<입주권 vs 분양권 개념 및 차이>

 

오늘은 부동산시장에서 흔히 듣는 입주권과 분양권 개념 및 차이 소개드리겠습니다. 저 또한 입주권과 분양권을 헷갈려했는데 이번 기회를 통해 개념 정리를 확실히 하였습니다. 준공 후 새로운 주택에 들어갈 수 있는 권리라는 점을 동일하지만 차이점도 있기 때문에 두 권리의 성격을 제대로 이해하지 못한 채 매입했다가는 낭패를 볼 수도 있습니다. 

 

1. 입주권이란? 

 

우선 입주권이란 재개발, 재건축으로 인해 조합원들에게 주어지는 권리입니다. 

정비구역 조합원들은 정비사업으로 인해 기존 건물이 사라지게 되는데 거기에 대한 보상으로 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 받게 됩니다. 이를 입주권이라고 하고 곧 조합원들에게 제공되는 특별한 권리입니다.

 

 

입주권이란?
재개발, 재건축으로 인해 조합원들에게 주어진 권리

1. 재개발, 재건축 등 정비구역 조합원들에게 부여되는 무형자산
2. 기존 주택 멸실에 대한 보상으로 새 주택에 입주할 수 있는 권리 부여

 

 

2. 입주권의 장점은?

 

입주권은 조합원들에게 제공되는 특별한 권리인만큼 특장점이 많습니다. 우선 조합원들은 동호수 추첨에 훨씬 유리한 고지에 있습니다. 그 이유는 일반분양에 앞서 조합원들의 분양신청을 받기 때문입니다. 사업주체가 조합인 만큼 조합원들이 로얄층, 로얄동 등을 우선적으로 가져갑니다. 두 번째로는 저렴한 매입가격입니다. 대체적으로 분양권에 비해 입주권 가격이 저렴하고 조합원들에겐 무이자대출, 무상 발코니, 무상 옵션, 이주비 지원 등의 다양한 혜택을 제공합니다. 

 

입주권의 장점

1. 로얄동, 로얄층 조합원 우선 배정
2. 분양권에 비해 비교적 저렴한 매입 가격
3. 이주비 지원, 무이자 대출, 무상 옵션 및 발코니 확장 등 다양한 혜택 제공

 

 

3. 입주권의 단점은? 

 

입주권의 장점은 많지만 단점도 존재합니다. 우선, 매수자의 입장으로 입주권을 매입하기 위해서는 초기 비용부담이 많이 듭니다. 기존 권리 가액에 프리미엄으로 불리는 피까지 한꺼번에 지불하기 때문입니다. 두 번째로는 재건축, 재개발 사업은 법적, 제도적 문제로 사업이 지연되거나 무산되는 경우가 종종 있으니 이에 대한 리스크가 존재합니다. 

 

입주권의 단점

1. 입주권 매입 위한 초기비용 부담이 큰 편임
2. 사업지연 및 무산, 사업비 증가의 리스크 존재

 

 

4. 분양권이란? 

 

분양권이란 일분 수요자가 청약을 통해 새 집을 취득할 수 있는 권리입니다. 일반적으로 공동주택 모집공고를 통해 분양하는 방식을 이용하고 있고 만 19세 이상이고 청약통장을 보유하고 있다면 원칙적으로 청약이 가능합니다. 일반 공동주택 모집공고에 지원하여 아파트 청약에 당첨된 케이스입니다. 

 

분양권이란?
아파트 청약에 당첨되어 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리

1. 일반 수요자가 청약을 통해 새 집을 취득할 수 있는 권리
2. 만 19세 이상, 청약통장 보유자라면 누구든지 분양시장 진입 가능

 

 

5. 분양권의 장점은?

 

분양권에 장점은 우선 매입할 때 초기비용 부담이 입주권에 비해 적습니다. 일반적으로 계약금(10~20%)과 프리미엄을 준비하면 됩니다. 만약 분양모집공고에서 당첨된다면 계약금만 지급하면 되어서 초기비용 부담은 훨씬 적고 부담이 적은 만큼 매수수요도 비교적 탄탄한 편입니다. 

 

분양권의 장점

1. 계약금(10~20%)과 웃돈만 준비하면 되기에 초기비용 부담이 작음
2. 매수 수요가 탄탄한 분양권은 거래가 비교적 수월함

 

 

6. 분양권의 단점은? 

 

분양권의 단점은 우선 동,호수 추첨 시 입주권에 비해 불리합니다. 조합원들이 로얄층과 로얄동, 선호하는 주택형을 우선적으로 배당하기 때문입니다. 또한 초기비용은 저렴하지만 총 매입비용은 입주권에 비해 높은 편입니다. 조합원분양가와 일반분양가의 차이 크고 수요층이 탄탄한 만큼 분양권 가격이 상대적으로 높습니다. 또한 부동산 매입 시 세금도 고려해야 합니다. 

 

분양권의 단점

1. 조합원들에게 주택형을 우선적으로 배당해 동,호수 추첨에 불리
2. 조합원 분양가와 일반 분양가 간극이 크고 수요층이 탄탄해 높은 총 매입 비용
3. 부동산 매입할 때의 세금 고려

 

 

7. 입주권과 분양권 비교

 

구분	입주권	분양권
취득세	주택 멸실전: 1~3% [1세대 1주택 기준] 주택 멸실 후: 4%	X
재산세	토지분 O 건물분X	X
다주택자 양도세 중과	X	X
양도세 1가구 1주택 비과세요건	O [일시적 1가구 2주택]	O [일시적 1가구 2주택]

 

입주권과 분양권 차이로는 입주권은 기존 주택 멸실되면 취득세가 주택을 제외한 토지분에 대해서만 부여되고 일반 세율보다 조금 높은 4%입니다. 분양권은 주택이 완공된 이후에 소유권이전등기를 할 때 취득세를 납부하면 됩니다. 

 

입주권과 분양권 모두 주택수에 포함되고 다주택자가 주택을 매도할 때는 중과세를 적용하게 됩니다. 다만, 입주권이나 분양권을 매도할 때는 양도세가 중과되지 않습니다. 일시적 1 가구 2 주택자는 양도세 비과세 대상자인 기존주택 3년 이내 매도에 포함될 수 있습니다. 

 

이상으로 입주권과 분양권 소개 마무리합니다.