반드시 2월19일 전에 청약에 당첨되어야 하는 이유

모두의 부동산 내용 요약입니다. 

 

<출처>

www.youtube.com/watch?v=7CmzPgqCbZs

2021년 2월 19일 전에는 8억 분양 당첨 2가지 방법으로 집 마련을 할 수 있었다. 

하기 2가지 중 하나 선택하면 가능함

 

1. 주택담보대출

 

자기 자본 3.4억에 입주 시 감정가 14억 예상에 4.6억 대출 가능

자기 자본 (3.4억) + 대출 4.6억(입주 시 감정가 14억 예상. 투기과열지구 LTV40%)

 

2. 전세보증금(실입주는 못하지만 확실한 방법) 자기 자본이 충분하지 않을 때

 

자기 자금 1~1.5억 그 외는 예상 전세가 6.5~7억 예상(주변 현재 전세 시세가 7억 수준)

 

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2월 19일 이후에는 분양가 상한제 적용이 되면 2번 방법은 쓸 수가 없다.(3~5년 실거주의무)

기존: 공공분양 주택에는 분상제 적용 ->2월 19일 이후로는 공공+민간 모든 주택에 분상제 적용됨

 

주택담보대출만 가능하지만 두 가지 변수가 있다. 

 

1. 입주시 감정가가 12억 일 경우: 3.6억(9억 40%)+6천만 원(3억 20%) 4억 2천만 원만 가능함. 자기 자본이 3억 8천이 있어야 함

2. 입주 시 감정가가 15억 일 경우: 주택담보대출이 안됨. 은행에서는 분양가 8억에서 40% 적용되면 3억 2천만 원 대출됨. 자기 자본이 4억 8천만 원이 있어야. 

 

안전하게 자기 자본 4억 8천은 있어야 한다. 

로또 청약인 곳은 인기가 많기 때문에 감정가가 15억 이상일 수 있음

금, 은, 동수저는 가능하지만 자기 자본이 없는 흙수저는 불가능함

 

취지: 실거주자가 아닌 투기세력의 로또 당첨을 금지하는 좋은 취지임

부작용: 여유 있는 사람들만 분상제 걸린 로또 청약을 가져갈 수 있음. 서민들은 분상제 걸리지 않은 주택들이나 시세차익 1~2억 정도에 한정되는 주택만 기회가 있다. 

 

-> 서민들의 로또 청약 기회를 빼앗기에 로또 청약 자체를 폐지해야 함 또는 분상제를 폐지해야 함

 

 

 

1. 사채를 써서라도 로또 분양을 받아 대금을 납입 -> 매우 위험하고 인생 망칠 수 있음

 

2. 시세차익이 크지 않은, 비 분상제 청약을 받기

-> 가장 현실적인 방법이지만 청약통장 아까움(1~2억 차익 때문에 쓰긴 아까움)

-> 나중에 더 좋은 점수를 쌓아서 도전 가능(자기 자본을 마련한다면)

 

3. 청약 아닌 다른 곳으로 눈을 돌리기

-> 청약 통장은 아껴뒀다가 나중에 좋은 기회를 잡자

 

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다른 방법 1. 재건축 예측하여 투자하기 -> 정비 기본 계획 수립 전 또는 정비구역지정 때 들어가기. 불안하면 조합설립인가 후 진입

 

다른 방법 2. 재개발 투자 -> 재개발은 반드시 조합설립인가 후 투자 필요. 자본이 많은 사람들은 정비 기본계획 수립 때 가능

 

다른 방법 3. 부동산 경매 -> 상당한 기간 공부 필요