공급쇼크 2.4 대책.. 집값 버블의 향방은? (김경민)

유투브 박종훈의 경제한방 요약 내용입니다. 

 

부동산 시장, 거품인가?

 

투자 자산 중 위험자산임. 위험대비  수익률 우월한가? 

버블을 가르는 기준

입금된 월세만큼 = 수익이 현재 낮다. 

월세-각종세금-관리비를 고려했을 때 수익률이 1%가 되지 않는다.

논란의 여지가 없이 지금 부동산은 버블이라고 보임

 

부동산은 어떻게 불경기를 뚫었을까? 

 

실물과 금융 부동산을 흔드는 변수들(경기, 금리...)

상대적으로 경기가 좋았던 MB정부 때는 집값은 하락

경기도 부동산도 그럭저럭 박근혜 정부

코로나 이전부터 이미 상승세인 문재인 정부

"경기보다 정부정책이 시장을 왜곡시킨 결과" 

 

'버블'이라 쓰고도 조급해지는 투심

 

정부정책 실패로 인해 결과

'보금자리 주택' 시장 개입 부작용 발생

불안 잠재울 정책은 가격억제(X), 보금자리(O)

정책은 반대로 '대출 닫아' 불안 증대

 

지금 부동산의 수준을 객관적 지표로도 판단될까? 

 

주택가격지수로 시장 예측, 유동성 판단

민간-공공 통계 2가지

1. KB국민은행 시세 "그 집, 얼마에 나왔어요?" 호가 위주라서 실거래가를 반영 못함

2. 한국감정원 시세는 호가, 실거래가 섞였음. 정책의 기초자료는 호가, 한국감정원의 실거래가를 참고할 것

 

수요억제에서 공급으로 주택정책 전환 중?

 

주택시장의 수요는 인구와 소득

2008년 이후 주택구입능력 계속 상승되었음. 수요만큼 주택은 서울에 없어서 공급부족으로 가격상승이 발생

부동산 공급은 최소3~4년이 필요함

 

이제서라도 공급확대로 정책효과 거둘까? 

 

서울 30만호, 전국 80만호 주택 부지를 추가 공금(주택이 아닌)

2025년까지 서울 30만호는 실효성 제로임

현재 강남구 20여만 채 + 종로구 7만채 이만큼을 4년만에 공급을 어려움. 

30년 쏟아도 공급이 힘듬

서울시장의 주택공급 공약은 실효성이 없다. 

 

공급쇼크 없는 공급대책으로 남을까? 

 

물량 문제가 아닌 필요한 건 실행력. 

용산공원의 10%로도 공급시그널 가능하다. 

논란의 용산공원 개발 - 유지비 관점의 고민 필요

공원의 10%, 용적률 100%면 가능하다. 

토지시장을 자극할 수 있다. 정비구역을 지정해야 되어서 각 지역마다 선호함

 

2.4 대책 부동산 시장, 더 자극할까? 

 

투자자는 수익율을 봄. 보유세 납부 과정에서 집값 안정 가능성

"토지시장을 자극할 것으로 예상"

실재하는 부지에 실제로 삽 뜨는 모습을 보여야 함

 

남은 카드는 용적률 상황? 

 

신중히 써야할 카드

용적률 상향이 좋다고 볼 수는 없음

창신동 뉴타운 데자뷰임.

쪽받촌은 방 한칸이지만 건물주는 부자임. 수익률은 타워팰리스 이상

아파트 입주권 준다고 해도 반대함

 

불안한 시장, 개인의 대응은? 

 

부동산은 사이클이 있는 시장, 절대적인 상승 하락은 없다. 

과거 우리의 경험이 증명함

서울 부동산은 10년 사이클임. 거주자라면, 10년을 보는 판단을

투자라면, 아파트 아닌 자산에 해야 함

 

개발 중인 서울 근교, 전망은? 

 

투자 대상은 아니지만 서울 생활권으로는 좋음

개발 효과 있어도 지역별 편차 존재

 

동영상 출처

www.youtube.com/watch?v=GTDXfge4lrA